原標題：孟曉蘇：多數(shù)年輕人處在工薪家庭，孟曉買商不適合買商品房，蘇多數(shù)年適合市場應考慮保障房

11月30日至12月1日，輕人kaiyun官方入口“2023搜狐財經(jīng)年度論壇”在北京舉辦。處工

本屆論壇匯聚30余位政、品房商、應考學界“大咖”，慮保共同回顧與展望當前國際國內(nèi)形勢，障房探討中國經(jīng)濟新動力與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型新趨勢，房改聚焦劇變之下企業(yè)的建設破局重生之道。

在11月30日下午的孟曉買商經(jīng)濟趣談環(huán)節(jié)，原國家房改課題組組長、蘇多數(shù)年適合市場中房集團原董事長、輕人匯力基金董事長孟曉蘇就年輕人當下究竟應不應該買房、處工保障房與商品房如何抉擇、品房保障房建設的資金來源以及房地產(chǎn)限購政策是否該取消等問題，進行了深入剖析。

孟曉蘇認為，購買保障房不會使商品房買主減少，普通收入家庭年輕人本就不是潛在購買力，多數(shù)年輕人處在低收人、工薪家庭，應當考慮保障房；而企業(yè)高管等收入偏高人群、家庭，別等保障房，可以在價格回暖的點位買商品房。

普通收入家庭選擇保障房、正常回歸后，如果商品房限購也解封，不要再限制相對有錢的階層去購買和換房，商品房市場也能活躍起來。

不需要為商品房空置率的問題而發(fā)愁，應該發(fā)愁的是能否讓老百姓買房。北上深今年還在限制，目前限購還剩下十幾個頑固的“堡壘”，限購政策應該取消并加大保障房建設。

保障房能夠給眾多的普通收入家庭提供一個利好，當年的房改讓很多老職工成為千萬富翁，保障房如果并軌也能讓年輕人享受新紅利。

至于保障房的建設，孟曉蘇主張適當?shù)臅r候可以發(fā)長期國債，用于建設保障房。因為地方政府一般都已經(jīng)負債累累，而“14號文件”已經(jīng)明確不能因此而增加隱性債務，導致很多地方政府無法建設保障房。

以下為經(jīng)濟趣談環(huán)節(jié)孟曉蘇問答實錄，

張楊（財經(jīng)節(jié)目主持人）：在孟老師看來，您覺得現(xiàn)在的就業(yè)情況和剛需買房是什么關系？

孟曉蘇：大家現(xiàn)在對新房改抱有期待，兩年前我提出規(guī)模化建設保障房，kaiyun官方入口回歸房改方案。現(xiàn)在“14號文”提出一系列建設保障房的具體要求，很多人說這不是要進入“新房改”了嗎？這是一個很好的期待，我也支持這種觀點進一步被人們接受。

為什么大家對新房改有期待？因為1998年房改給了老職工太多的利好，除了推動住房商品化以外，讓當時的老職工都以兩三萬塊錢的房改價住職工房，五年后可以上市流通，現(xiàn)在很多老職工的那套房已經(jīng)上百萬，北京和上海都甚至上千萬。

今天的年輕人生不逢時，沒有趕上時候，為什么沒有趕上時候？應該重新造一個機會，讓年輕人能夠享受保障房，保障房未來能夠和商品房并軌，再走一次房改路，讓老職工享受到的因為住房造成居者有其屋，未來的共同富裕能夠?qū)崿F(xiàn)。為什么“新房改”在年輕人那里得人心呢？這就是原因。

至于現(xiàn)在年輕人面對高企的商品房市場，該不該買房？本來商品房市場就不應該是面對年輕人家庭和新市民家庭，我們叫做“兩新家庭”，本來就應當是給工薪階層的老百姓提供保障房。因為這方面多年有缺失，按照“14號文”講的保障房供應不足的突出問題，這是中央和國務院文件都確定的，所以要把突出問題解決。

面對高企價格的商品房市場，人們確實充滿了憂慮，這是市場本身制度不完善的結果。現(xiàn)在文件已經(jīng)提出要調(diào)整，規(guī)劃建設保障房，所以年輕人今后應當對未來大量供應的保障房抱以期待。

保障房不收土地創(chuàng)收金，不把基礎設施攤?cè)敕績r，一旦這兩筆不攤?cè)耄@在大城市就相當于商品房的三分之一，很多年輕人就有可能通過努力承擔，所以我認為未來對工薪階層規(guī)模化的保障房是一個很好的政策，值得期待。

張楊：對于樓市限購政策是否應該取消，孟老師怎么看？

孟曉蘇：現(xiàn)在出臺了很多金融方面的政策，可以說金融已經(jīng)從過去的限制房地產(chǎn)，變成支持房地產(chǎn)發(fā)展。原先的這些限制性政策基本上退坡了，但金融政策對市場來說是一個非核心政策，核心政策是允許不允許購買。

如果核心政策不調(diào)整，還是處于限購狀態(tài)，如果有改善性需求，包括有錢的居民想買房又不夠條件，又限制開發(fā)商賣，又限制老百姓買，這個市場還是搞不活。

張楊：民間的說法就是房票有沒有？

孟曉蘇：政府的力量更多的是建好保障房、分好保障房、管好保障房，政府需要全覆蓋，需要認真去做。（過去）我們把力量都用到商品房市場上去了，就像過去講的“湊個好牙”一樣，明明是保障房這顆牙有病，糊涂醫(yī)生把好牙拔了。

現(xiàn)在應該建保障房，政府行為要回歸到正常軌道。

張楊：商品房市場的問題，您覺得該怎么解決？

孟曉蘇：商品房市場引起了人們的很多關注，空置率也比較高，但也不能把空置率夸大。有人說現(xiàn)在空置了3億套房，我一看這個數(shù)字不對，哪有3億套？國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是3億平米，就合300萬套房，有些人就不去看那個細數(shù)，瞅一眼就瞎說。

醫(yī)生拿過病人的化驗單，連著搖頭說完了完了，病人一想壞了，車子老婆孩子都八成新，怎么就完了呢？然后聽醫(yī)生接著說，完了完了，不戴眼鏡我什么都看不清楚。原來不是病人完了，而是醫(yī)生的眼睛完了。

隨便拿起來就說3億套，把人嚇得夠嗆，把1平米當成1套房。商品房市場如果按照14號文件的要求，讓商品房回歸商品屬性，什么叫做商品屬性？就是可以買可以賣，去除了那些限制買賣的規(guī)定。

特別讓有點錢的居民，大量儲蓄持幣待購的居民，讓他們拿出錢可以把商品房市場搞活，消化這300多萬套不需要太長時間，按照我們以往的經(jīng)驗，也就是兩年的時間差不多了，而且這個商品房庫存不能指望全部賣掉，市場經(jīng)濟是什么，是貨架上得有貨，所以也不用為這300萬太發(fā)愁，該發(fā)愁的是能否讓老百姓買房，限購政策早一點取消。

2015、2016年時，中央明確提出了樓市去庫存，結果很快由北上深帶動全國二三線城市，很快把原來的庫存去除了很多，今年能否再搞一輪去庫存呢？

張楊：今年看到廣州先取消了。

孟曉蘇：北上深今年在限制，限制購還剩十幾個頑固的堡壘，限制政策需要取消，商品房的低迷現(xiàn)在壓住了太多的產(chǎn)業(yè)，不說房地產(chǎn)本身，建筑業(yè)8000多萬的就業(yè)，農(nóng)民工5000多萬，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場低迷，房地產(chǎn)企業(yè)不買地了，沒有新開工，一下子增加了多少就業(yè)困難。

從就業(yè)角度考慮，從搞活經(jīng)濟考慮，在商品房市場沒有啟動之前，一個是想辦法啟動它，再就是加大保障房的建設，因為保障房雖然說是不收土地出讓金，政府少一塊收入，雖然說開發(fā)企業(yè)不能有太多的利潤，好像少了一點什么，但是它對建筑業(yè)的拉動，對鋼鐵、水泥以及其他建筑材料，對于家居、家電的拉動，一點也不比商品房小。

保障房的質(zhì)量一定也不能比商品房差，因此它就拉動力大，這樣也可以通過各個行業(yè)正常的周轉(zhuǎn)，彌補商品房開發(fā)的力度不足。

張楊：結合這次“新房改”跟過去1998年您牽頭做的“老房改”，現(xiàn)在這個時間節(jié)點上，保障房如何做能夠讓市場以及老百姓接受？

孟曉蘇：雖然出了不少名目的房子，本質(zhì)只有一個，帶有保障性政策都叫保障房，保障政策含量是不一樣，因為居民收入水平是不一樣的，比如對于那些低收入和新市民、新家庭，首先面對買不起就要租，租房就要給他提供價格低廉的、適合他用的房子，這是租賃房市場。

過去我們?nèi)狈Πl(fā)展，有一段時間叫做只售不租，這一塊給忽視了，最近這幾年補上了。有一些家庭就有了支付能力，租賃房要靠政府背多少地方債才能長期持有？

現(xiàn)在雖然說有了REITs，但它解決不了所有租賃房的持有問題，適當?shù)臅r候把這些房屋賣給這些租戶，另外是共有產(chǎn)權房。

前面所說的保障房是應當不收土地出讓金，但到了中等收入的居民也給予保障，但不需要對他們也免除土地出讓金，該把土地出讓金先拿在政府或者其他持有機構手里面，過一些年再買掉，這是香港出現(xiàn)了的夾屋，就是夾薪層不上不下的這部分，未來再收地價，保障的深度就沒有那么深。

根據(jù)不同收入家庭設計保障房的體系，這是從國外以及海外學習的經(jīng)驗，這些年來在保障房方面做了一些事，但供應不足、問題還挺突出，現(xiàn)在需要加大產(chǎn)權型保障房建設，文件中提出的三個點，工薪收入家庭可負擔、資金可周轉(zhuǎn)、業(yè)務可持續(xù)，這樣可以讓保障房覆蓋更多需要的家庭。

按照當年房改方案的想法，在大城市能夠覆蓋50%左右的，當時還有人提出80%，現(xiàn)在來看整個覆蓋還不夠，當然這里面老職工他們已經(jīng)是算是解決了，還有一批拆遷戶，通過商品化的方式也解決了，近年建了一些保障房也解決了一部分，包括一些單位沒有停止建租賃房，但總體上而言還是不夠的，特別不是國有單位的。

張楊：尤其是年輕人，民營企業(yè)上班的。

孟曉蘇：對，年輕人面對這些問題，面對商品房市場充滿了焦慮，所以解決這個焦慮，讓他們能夠放心的追求美好生活，就需要給他們這樣的一個利好，未來你的條件可以去購買或者是租賃，政府給你提供的保障房子。

張楊：很多地方政府的重要財政來源依賴于土地出讓金，如果按照您的建議，地方政府提供相當規(guī)模的保障房，那等于少了一塊進賬的來源，保障房這樣的形式能否持續(xù)下去？

孟曉蘇：保障房不收土地出讓金，原來政策的設計，14號政策文件已經(jīng)明確規(guī)定，保障房住房規(guī)定土地劃撥，只征收成本不收土地出讓金，還有基礎設施費用也不能夠攤?cè)耄@部分就是由政府背，這樣的話減掉了房屋很大的一塊。

比如，北京商品房價格是6萬元/平米，土地拍賣的價格平均一平方米樓面地價4萬元，這是三分之二，如果拋掉這部分以及基礎設施的建設費用，光算建安成本以及房價是兩萬塊錢，這兩萬塊錢對于年輕人來說他買到是別人買到的6萬塊錢。

雖然購房者需要拿出自己的全部積蓄，因為本身就收入低，有可能還掏空6個錢包，銀行抵押貸款對于這部分是支持的，當時房改方案是10%的首付，90%的貸款，得背著貸款以及當幾年的房奴，這樣他就可以買到比別人更加優(yōu)惠的房價，對于年輕人而言是一個很大的利好。

當年的房改方案是一年之后補交土地出讓金，后來五年之后就可以進入市場流通，并不是所有人都去賣房，但有了流通的便利，就讓跟它市場的價格走向一致，因此老職工就因為這個房子而成為了千萬富翁，靠著這套房產(chǎn)和他自己的其他的努力，走上了共同富裕的道路。

張楊：那個是房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波猛漲的階段，但現(xiàn)在我們看到，您剛剛所說的這個問題，地方政府有沒有足夠的動力或者是意愿做這個事呢？

孟曉蘇：有人認為地方政府把地拿出來建保障房后，商品房便沒有建設用地了，不是這樣的，我認為招牌掛土地還是留給商品房，最近政策已經(jīng)很明朗了，商品房的土地不限地價了，未來當然也不應該再限房價，這樣的話商品房就回歸商品屬性了。

保障房的建設應當是另外由政府拿出來別的土地，當然這個土地不能太遠，基礎設施配套要齊全，不是沒有地，這應該說保障房建設不影響地方政府政策的土地出讓金。

有人說一部分年輕人就回歸到保障房購買了，那是不是商品房市場買主就少了？我要回答的是，本來就不該讓這些人去面對價格高企的商品房市場，本來就做錯了，這批人面對這個市場掏不起這個錢，他本身也不是一個潛在的購買力。

建了保障房之后這些人正常回歸，那商品房只要解封，不要再限制這些相對有錢的階層去購買和換房，這樣商品房市場也活躍起來了，保障房的建設又能夠給眾多的普通收入家庭提供一個利好。

本來這是25年前的設計，后來一段時間就把它忽視了，光顧了建商品房，忘記了建設保障房，現(xiàn)在這件事又提到了大家面前，提的比以往更加明確，我相信這次執(zhí)行下去的可能性要比以往更高了。

張楊：保障房或者一部分的商品房如何消化庫存，由國家或者地方政府來收，收完了之后可以變成保障房嗎，有沒有這種方式？

孟曉蘇：我主張適當?shù)臅r候可以發(fā)長期國債，用于建設保障房。現(xiàn)在如果要求地方政府去投資建設保障房，地方政府一般都已經(jīng)是負債累累，而“14號文件”已經(jīng)明確如果因此而增加地方政府隱性債務的，一律不得實施，導致很多地方政府沒有辦法建設保障房。

過去建保障房是中央財政出錢，過去我多年在中國房地產(chǎn)工作，那個時候我的工作就是每年要分20%的資金給全國，20%的指標當時要通過中房分到230個城市，那就是中央財政出的錢，這樣才能調(diào)動地方財政。過去我們不是沒干過這個，后來這么多年中央財政部出錢，光號召地方政府，我就調(diào)侃這種做法叫做“瘸子打圍坐著喊”。

光是建保障房，到省里號召建保障房，到市里建保障房，到下面還沒有錢，這個怎么辦，就搞了一個限地價、競配建的辦法，在拍土地的時候就限制開發(fā)商必須配套建保障房，把責任又推給了開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)拿的這些地都是高地價，還要拿出來一塊建保障房，干著干著這個力度越來越小，最后就沒有了。

如果是因為建保障房而發(fā)國債，這個錢是可以回得來，保障房建好之后就要賣給工薪階層，工薪階層本身三分之一的房價和地價，再加上銀行的支持，他就買得起。所以這個可以循環(huán)，可以持續(xù)發(fā)展，這部分的資金過幾年就可以還回來，然后再去變新的。

張楊：明年的房地產(chǎn)市場會怎么樣？

孟曉蘇：房地產(chǎn)的投資已經(jīng)連續(xù)兩年下降，銷售額和銷售面積下降更加厲害，去年丟了5萬億的銷售額，相當于國民經(jīng)濟GDP總量的4.1%，這還沒有算相關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，今年看起來這個5萬億又得丟，相比前年丟的比5萬億還要多一些。

一年丟掉5萬億，這對于整個國民經(jīng)濟來說是多么大的負擔，還得在別的產(chǎn)業(yè)花多大的力量才可以補上丟掉的4.1%，而其他的產(chǎn)業(yè)分解來看沒有一個能有像房地產(chǎn)這樣銷售額可以達到18.2萬億的規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。

這是我們目前面對的難題，現(xiàn)在到底是低迷期到了、谷底要回升了，還是說一個長期低迷的態(tài)勢？我希望能夠是一個短期的低迷，完了之后就能夠恢復，但這需要看政策。

政策已經(jīng)很清晰了，金融政策已經(jīng)幾乎全面恢復了，但是限購政策、核心政策還沒有取消，應當把它取消，再加上保障房的建設利好的推動，保障房的建設如果每年中央拿出一萬億，地方政府出一萬億，這樣就兩萬億，再加上銀行、信托、社保、保險這些力量，加起來就是5萬億，正好可以堵上商品房跌的5萬億。

這5萬億不收土地出讓金，用在建保障房上面能頂10萬億用。因為保障房的拉動的就可以得到明顯的回升，保障房建設真正啟動就可以放松對商品房市場的管制，讓商品房回歸商品屬性，這樣放開之后就有可能慢慢回升，這是一個好的情況。

但如果不是這樣的方式，保障房說了做不到，中央財政出了錢，地方政府沒錢出，保障房起不來，市場繼續(xù)不放開，還是采取限購政策，明年又是講是繼續(xù)丟掉5萬億或者更多的一年，我們希望政策向好，希望市場向好。

張楊：現(xiàn)在面對房地產(chǎn)市場，如果是在一線城市或者是準一線城市，或者是二線城市這些比較前沿的城市，比如說70個大宗城市里面結合自己的情況，您是建議他盡早買房，還是視情況而定租房，還是什么其他選擇？

孟曉蘇：談到年輕人買房，我認為就像住房雙軌制一樣，年輕人也有走哪條軌的不同的條件。

比如說有一些是企業(yè)高管，比如這些年降薪你沒有降，比如你有可能還是一個富二代，還有點錢，你只不過是看著商品房價格是跌，和別人一樣在觀望，你是那個把錢存到銀行，這個時候我覺得考慮在房價相對低迷的時候來買房，而且選準一個有可能價格回暖的點位買房，這是你的正確選擇，本來按照你的收入水平，你也別等保障房，因為保障房不應該給你這個收入偏高的家庭，這個時候就可以考慮購買商品房。

另外，對于多數(shù)的年輕人來說，還處在一個工薪家庭，還有一些是低收入的，這些居民應當考慮還是等保障房，因為本來你也不適合買商品房，商品房也確實不應該為這些普通家庭所準備。在這種情況之下，保障房的未來供應量增大，就有可能讓我們得到一個機會。

有人說這不是新加坡的模式嗎，其實我們當年既學了新加坡，也學了香港，香港的保障房就是未來不交土地出讓金之后可以和商品房并軌，新加坡則永遠不變軌。這兩個模式哪一個好，我們各選擇了一部分，新加坡的組屋覆蓋率達到80%，年輕人如果排隊購買組屋有優(yōu)先結婚家庭，鼓勵優(yōu)先有孩子家庭，就可以多給你房。

我覺得我們這些經(jīng)驗可以學過來，現(xiàn)在都擔心年輕人不結婚，不買房。如果我們規(guī)定結了婚才能夠排上號，有孩子就可以拿到房間多一點的單元，這樣對于年輕人是一個正面激勵。

前些年的房地產(chǎn)調(diào)控政策是鼓勵人們離婚，那是非理性的政策，未來應當這個政策應當鼓勵年輕人結婚，鼓勵年輕人生育，那就光靠住房政策就可以解決很大的問題，我覺得更多年輕人應該租賃或者準備購買國家未來給你提供的保障房。

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