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原標題：中交地產去年預虧17億:3年豪擲千億拿地難去化,中交值減交付貨值減少及減值成虧損原因
出品 | 搜狐地產 焦點財經
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
2023年中交地產的業績并不盡如人意，開始同比由盈轉虧。地產東土地財
1月28日晚間，去年千億Bibo必博中交地產（000736.SZ）發布2023年度業績預告，預虧億年因上預計歸屬于上市公司股東的豪擲化交凈利潤虧損17億元，扣除非經常性損益后的拿地難去歸母凈利潤為虧損17.5億元，基本每股收益虧損約2.44元。付貨
對于2023年度預計歸屬于上市公司股東的少及損原市公司股凈利潤虧損的原因，中交地產的減值經解釋是，2023年度達到交付條件的成虧貨值較上年同期有所減少，公司房地產銷售結轉收入較上年同期減少。中交值減受公司結轉項目結構變化等因素影響，地產東土地財公司房地產開發業務本期交付項目的去年千億毛利率較上年有所下降。公司部分房地產開發項目存在減值跡象，預虧億年因上公司將根據會計準則計提相應存貨跌價準備，豪擲化交預計報告期計提金額同比有所增加。
某位業內資深人士告訴搜狐財經，這幾年房企虧損是正常的，因為市面上的房子普遍都在降價。中交地產還算是較好的房企，否則融不到近期兩大筆錢。能融到錢，說明資產質量還比較好。
另一位中交地產前員工則對搜狐財經指出：“過去激進時期中交地產獲取的土地很多不夠優質，去化難就會造成虧損。Bibo必博”
3年花費千億拿地，推高成本及負債率，去化難題待解
中交地產股份有限公司成立于1993年，是中交房地產集團控股的兩家房地產上市平臺之一，另一家為綠城中國控股有限公司。
作為央企，中交地產在拿地層面上顯示了非央企的特性。近年來，中交地產拿地十分激進。搜狐財經綜合計算2020到2022年3年，中交地產用于土地購置的費用超過千億元。
其中，2020年，中交地產共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價款535.8億元，權益價款252.54億元。2021年中交地產實現銷售收入560億元，卻將388億元用于拿地，拿地銷售比高達69.29％。
在其他房企收縮戰線的背景之下，為拿地2022年中交地產更是砸下近半年營收。
數據顯示，在中指研究院發布的2022年房企權益拿地金額TOP100榜中，中交地產以114億元排名第28位。彼時，中交地產2022年上半年的營業收入為124.42億元。
搜狐財經發現，此種情況在2023年有所改變。在2023年克而瑞中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜，以及中指院2023年中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100排行榜中，并沒有看到中交地產的身影。
一位常年深耕地產的機構人士告訴搜狐財經，一般小央企經營能力一般，能拿到地資金上也不愁，但是經營能力決定了它到底能不能賺錢。
“另外一種可能是像這類企業需要給城市做基建，政府如果缺少經費支付，則會通過置換成地的方式給企業。一般置換的土地位置都不太好，所以當此種位置不太好的地再去賣的時候，如果按照現在的市場環境大概是要降價的，這可能也是導致它虧損的原因之一。”上述人士稱。
土地市場的狂飆，也導致了中交地產在去化層面的問題。
根據中交地產此前公告，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，中交地產的存貨賬面價值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和1084.13億元，占資產總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。
“公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢，將對其償債能力和資金調配帶來較大壓力。”中交地產稱。
推高的土地成本造成的另一個問題，則是毛利潤的下滑。
在去年業績會上，管理層曾指出，近年來拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產行業毛利率總體呈現下降趨勢，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間出現一定程度的收窄。中交地產在2022年就已經陷入了“增收不增利”的境況。
僅以2020-2022年3年來看，中交地產的土地成本占比分別為33.56%、43.87%和56.22%，土地成本占比顯著提高；毛利率分別為26.52%、22.91%和13.43%，呈現下降趨勢。
另外，縱觀2022整個中交地產的操盤結構，大多以小股操盤為主，其持有的115個房地產項目中，100%權益占比的僅有16個，北京海淀幸福里（南）權益占比甚至僅為 10%。
小股操盤容易帶來反噬，不可避免地會帶來旗下子公司“罰單”較多，“踩線”違規施工、環保問題、虛假宣傳、糾紛等諸多問題，樓盤去化等問題也難免受到合作方的影響。
中交地產“輸血”：35億元定增推進中，再向控股股東申請100億借款
一方面，去化存在難點，另一方面，中交地產這幾年高杠桿拿地運行的結果是，居高不下的負債率。
就三道紅線來看，截止2023年3月末，中交地產剔除預收款后的資產負債率為82.34%，凈負債率為294.01%，現金短債比為0.47。搜狐財經梳理發現，其剔除預收款后的資產負債率近年來一直維持在80%以上，而凈負債率在2020年末高達317.70%。
為了緩解高企的債務，中交地產曾未停息“輸血”的步伐。此次與中交地產預虧公告一同發布的還有，中交地產向特定對象發行股票相關事項進展。
2023年3月14日，中交地產定增方案獲股東大會審議通過，向符合中國證監會規定的不超過35名(含本數)特定對象發行的方式，發行的股票數量按照募集資金總額除以發行價格確定，且不超過本次發行前公司總股本的30%，即不超過約2.09億股(含本數)，募集資金總額預計不超過人民幣35億元(含本數)。
2023年6月，中交地產定增申請獲得深圳證券交易所上市審核中心審核通過。11月，中交地產先后更新了相關募集資料的修訂稿、注冊稿。截至公告披露日，中交地產稱，本次向特定對象發行股票相關工作有序推進中，無應披露未披露的信息。
據了解，中交地產本次定增所募集資金在扣除發行費用后，主要投向5個均已取得首批預售許可證并進行預售的“保交樓、保民生”住宅項目，具體包括長沙鳳鳴東方項目（8億元）、鄭州翠語紫宸項目（0.6億元）、武漢中交澄園項目（6億元）、惠州紫薇春曉項目（6.5億元）、天津春映海河項目（3.4億元）。
其中，5個募投項目合計募集資金約24.5億元，另有不高于10.5億元的募集資金將用于補流，以滿足公司資金需求，從而提高公司抗風險能力和持續盈利能力。
針對業績是否會影響定增情況，中交地產曾在承諾函中指出，2023年1-9月相關業績波動未對公司未來長期持續經營能力產生重大不利影響，對本次募投項目不會產生重大不利影響，不會導致公司不符合發行條件，不會對本次發行構成實質性障礙。
在去年11月中交集團上市公司2023年集體業績說明會上，中交地產董事會秘書田玉利曾回應稱，該次定增發行價格不低于定價基準日前20個交易日公司A股股票交易均價的80%，且不低于定價基準日前公司最近一期末經審計的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產值。
除了定增之外，中交地產也在通過發債滿足對資金的饑渴。
1月23日，中交地產公告稱，為保證公司資金需求，提高決策效率，經與控股股東中交房地產集團有限公司協商，公司（包括下屬控股子公司）擬向地產集團（包括下屬控股子公司）新增借款額度（簽訂借款合同金額）不超過100億元，借款年利率不超過7.5%。
此外，去年10月，中交地產還公告稱，將發行規模不超過43億元的公司債券，募集資金擬用于償還到期公司債務和補充流動資金等用途。
原始股東清倉式減持股份繼續
除了融資及業績虧損之外，中交地產也面臨著原始股東減持的境況。
2022年，中交地產被冠以“地產第一妖股”之名，股價從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%；共拉出28個漲停板，為中交地產有史以來漲停板最多的年份，這引發上市公司發出14次風險提示公告。
此后，中交地產股價也迎來波動式下降。1月25日、1月26日，中交地產（000736）連續兩個交易日漲停。截至1月29日收盤，中交地產股價為10.57元/股。
對此，中交地產發布公告稱，公司股票連續3個交易日內（2024年1月24日、1月25日、1月26日）收盤價格漲幅偏離值累計達到20％，根據深圳證券交易所有關規定，屬于股票交易異常波動的情況。
在此之前的1月3日，中交地產公告稱，2023年6月30日至2023年12月29日，重慶渝富已減持476.63萬股，減持比例0.69%，減持均價10.59元/股。此次減持后，重慶渝富持股比例降至4.99%。
重慶渝富成立于2004年，為重慶國資委下屬企業。重慶渝富上升為大股東的時間為2005年9月。公司前四大股東中經四通、重慶皇豐、上海萬浦、上海華岳持有的合計47.87%的公司股份以人民幣300萬元轉讓給重慶渝富，轉讓后重慶渝富成為本公司第一大股東。
重慶渝富開始減持中交地產的時間為2021年，當年累計減持530.58萬股。據2021年年報披露，重慶渝富持股比例9.92%總持股約6900萬股，仍為第二大股東。
截至1月3日公告披露日，上述減持計劃的實施時間已到期，減持后，重慶渝富仍持有公司3477.168萬股股份，占總股本的4.99%。
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345 自由虎99
適合日常使用，但對于專業人士可能不夠用。
2025-12-21 13:12 不推薦
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