原標題：萬科要爆雷了嗎？

最近幾天萬科的爆雷債券下跌比較多。比如這張22萬科05，房價房地2027年7月8日到期的預期美洲杯小組賽投注 攻略債，今天價格跌到了74.2元。爆雷如果未來3年半萬科不爆雷，房價房地能拿到3.2%/年的預期利息，還能賺24.8元本金，爆雷年化收益率13%。房價房地

企業債和普通債還不一樣，預期門檻比較高，爆雷現在資金至少他們覺得，房價房地萬科正常兌付是預期有一定的潛在風險。

外圍也有一些關于萬科的爆雷小作文，看來資金也考慮到可能有類似的房價房地美洲杯小組賽投注 攻略風險，選擇賣出。預期

房地產基本面雖然確實不太好，但這個板塊也是有預期差的

房地產的預期差

3月1日，浙商證券發布地產行業專題報告指出，地產板塊在需求側、政策、房價三方面存在預期差。浙商證券認為，整體來看“房貸斷供”風險可控，2024年是房地產行業“扭轉”的關鍵時期，預期2025年可能會迎來行業更強的復蘇勁頭。

一、需求側預期差：需求側收入承壓是否會導致更多“房貸斷供”？

市場擔心：居民收入下滑和收入預期降低可能導致大量居民因現金流不足停止償還房貸。

我們認為：家庭實際可供還貸金額需考慮工資收入、其他收入及存款三部分共同的支撐作用，出現大面積“房貸斷供”風險可能性較小。原因如下：

1）收入端來看，

①工資收入：2023Q4智聯招聘38城企業平均招聘薪酬10420元/月，環比上升3%，同比小幅下降1.3%；在智聯招聘分類的44個行業中，2023Q4期間21個行業薪酬上漲，23個行業薪酬下跌，其中貿易、新能源、醫藥等行業薪酬同比上漲，銀行、互聯網、IT等行業薪酬同比下降；由此來看，社會整體招聘薪酬較為穩定，部分居民的“降薪”感知差異主要原因是結構性薪酬調整；

②其他收入：根據《2022年居民收入和消費支出情況》，工資性收入占比約為60%，其他收入（包括經營性、財產性、轉移性收入）占比40%，若考慮其他收入對房貸的支撐作用，安全邊際大幅提升；

③戶均存款：極端情況下，若不考慮工資收入及其他收入，對于35城平均剛需房房貸（假設面積90㎡，首付比例30%-50%），戶均存款大概可供支撐償還1.5-2年以上的房貸月供；

2）房貸端來看，2024年2月20日，央行公布5年期以上LPR為3.95%，環比降幅達25bp，降息可以減少月供金額，從而降低還款壓力。

二、政策預期差中央各部委圍繞防范地產風險、提振地產需求、拉動行業投資方向出臺相關政策，企穩市場決心顯現，多個核心城市連續出臺重磅放松政策。

企穩修復決心強，2024年“扭轉”，2025年“修復”

市場擔心：各地方房地產融資協調機制落地不及預期，市場無刺激性政策。

我們認為：救市有步驟，化解風險后刺激政策才有效。24年政策和23年有本質上不同，更關注實際落地效果。

三、房價預期差

一線城市房價調整較為充分，有望逐漸進入止跌平穩期

根據克爾瑞數據，一線城市新房價格自2022年以來呈現調整趨勢，2023年12月新房成交價較2022年6月房價相比，北京、上海、廣州、深圳

新房房價分別變動比例為-8.4%、-7.1%、-2.2%、-11.7%；根據中原領先指數，2023年12月二手房房價領先指數較2021年6月相比，北京、上海、廣州、深圳分別變動比例為-8.4%、-18.3%、-15.8%、-30.6%。

租售比提升對房價進行托底，房價有望逐漸進入止跌平穩期

市場擔心：房價持續下跌。

我們認為：1）各線城市房價已經跌至瓶頸期；2）宏觀來看，地產需求受金融利差的影響更大。降息和房價下跌（提升租售比）達到均衡水平后，房價有望進入止跌平穩期。

四、周期交易策略

周期底部回升時期，關注高分位市盈率公司帶來的反轉彈性

地產作為典型的周期行業，在周期出現底部回升拐點的時候，高市盈率（PE在75分位，對應周期底部低盈利）的公司經營反轉帶來彈性更強。周期底部時，市盈率較低的公司抗跌性（相對收益）更好。

剔除盈利為負值的公司，我們將PE市盈率分為四個檔位。2022-2023年，房地產仍處于下行周期時，市盈率在25-50分位的上市公司股價表現跑贏顯著。0-25分位的上市公司主要為小市值、盈利弱的公司，這類公司在21-22年小盤股風格主導的市場中交易價值凸顯，但進入23年之后陸續進入盈利負值（盈利為負值即剔除出去），因此在圖表中這類公司23年之后數值為0。

考慮到2024年政策持續發力、房價進入平穩期，我們認為房地產行業24年Q3-Q4進入企穩修復，地產板塊絕對收益持續性可能會更強。屆時市盈率在75分位以上、50-75分位的標的有望領漲。

本文轉載自券研社。查看更多